Wiarygodność dewelopera – jak ją sprawdzić?

Zakup mieszkania lub domu to poważna decyzja i dla wielu osób niejednokrotnie inwestycja na całe życie. W obliczu medialnych doniesień o bankructwach kolejnych deweloperów, warto dowiedzieć się, jak nie stać się ofiarą takiej sytuacji.

O tym, co zrobić zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy z deweloperem i w jaki sposób sprawdzić wiarygodność, rzetelność i kondycję finansową firmy opowiada Krzysztof Jabłoński, Iglica Nieruchomości.

Zasada ograniczonego zaufania powinna towarzyszyć nam nie tylko na drodze. Zakup mieszkania lub domu to poważna inwestycja, często obejmująca całe życiowe oszczędności oraz zmuszająca do zaciągnięcia poważnego zobowiązania finansowego w postaci kredytu hipotecznego. Biorąc pod uwagę te czynniki, nie należy zapominać o sprawdzeniu dewelopera, gdyż uzyskane informacje mogą uchronić nas przed podpisaniem niekorzystnej umowy lub utwierdzić w przekonaniu o słuszności podjętej decyzji.

Kluczowy aspekt doświadczenia

W pierwszym kroku warto wziąć pod lupę to, co sam deweloper mówi o sobie. Analiza strony internetowej, katalogów, materiałów o firmie i co najważniejsze – artykułów w mediach, które pojawiły się na jego temat, może dać wyraźny obraz całej sytuacji. Przeglądając wymienione powyżej treści należy zwrócić szczególną uwagę na aspekt doświadczenia – ile projektów deweloper zrealizował dotychczas, czy wywiązał się z umów terminowo, czy inwestycje zostały wykonane ze sztuką budowalną. Można również odwiedzić wybudowane już osiedla i zasięgnąć opinii ich mieszkańców, a także zajrzeć na plac budowy by ocenić stan zaawansowania prac. Często zdarza się, że do realizacji poszczególnych inwestycji deweloperzy zakładają spółki celowe, które na pierwszy rzut oka wydają się nabywcy zupełnie nieznane. Warto wówczas poświęcić trochę czasu na prześledzenie doświadczenia każdej z części składowych spółki.

Nie należy zapominać, że równie ważne jak sprawdzenie samego dewelopera, jest także sprawdzenie generalnego wykonawcy naszej inwestycji. Powinniśmy być spokojni, jeśli jest to firma o uznanej renomie na rynku budowlanym, posiadająca spore doświadczenie w realizacji takich obiektów.

O wiarygodności dewelopera świadczy także przynależność do najważniejszych organizacji branżowych. Wzorem jest tutaj Polski Związek Firm Deweloperskich, który nie tylko weryfikuje działalność swoich członków, ale również wymaga od nich stosowania dobrych praktyk przy kontaktach z klientami.

 

Prospekt na wagę złota

Od kwietnia 2012 deweloper ma obowiązek przedstawić każdemu potencjalnemu klientowi tzw. prospekt informacyjny. Jest to dokument o ustawowo określonej formie, który powinien zawierać wyczerpujące informacje o inwestycji, okolicy, nabywanym mieszkaniu i samym deweloperze. Z prospektu można dowiedzieć się m.in. jakie są plany zagospodarowania przestrzennego i jakie inwazyjne zmiany w infrastrukturze, są przewidziane w promieniu jednego kilometra od inwestycji np.: budowa dróg, wysypisk, oczyszczalni ścieków, cmentarzy lub torów kolejowych. Oprócz tego w prospekcie powinny znaleźć się: pełne dane dewelopera, informacje o inwestycjach zrealizowanych przez firmę, informacje o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych wobec dewelopera, dane dotyczące gruntu (szczególnie numer Księgi Wieczystej oraz obciążenia hipoteczne itp.), informacje dotyczące inwestycji (wśród nich najważniejsze – ostateczne pozwolenie na budowę), dane dotyczące mieszkania i budynku oraz warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jeśli którejś z tych informacji brakuje w prospekcie, otwiera to przed nabywcą możliwość odstąpienia od umowy z deweloperem bez żadnych konsekwencji.

Rzecz o rachunkach powierniczych

Wspomniana już wcześniej ustawa deweloperska, reguluje jeszcze jedną, kluczową dla nabywcy kwestię. Mowa o otwartych rachunkach powierniczych zawieranych przez deweloperów z poszczególnymi bankami. Na taki rachunek, a nie bezpośrednio na konto dewelopera, nabywcy dokonują wpłat. Uzyskane w ten sposób środki bank wypłaca w określonych transzach. Każda transza wypłacana jest po zakończeniu przez dewelopera określonego etapu prac. Istotne jest to, że prawidłowość realizacji etapu prac stwierdza osoba posiadająca uprawnienia budowlane, którą wyznacza bank – odwrotnie niż miało to miejsce w przeszłości, kiedy takiego specjalistę musieli samodzielnie wytypować i opłacić nabywcy. Tymczasem, gdy specjalista powołany przez bank kwestionuje prawidłowość wykonanych prac, to deweloper nie dostaje wówczas wpłaty od żadnego z nabywców. W obliczu tego wymogu, można pokusić się o stwierdzenie, że obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych powoduje dodatkową selekcję na rynku deweloperów. Nie ma już możliwości budowania ze środków wpłacanych przez Kupujących, a same banki nie chcą udzielać kredytów, czy prowadzić rachunków powierniczych firmom bez doświadczenia i zaplecza finansowego.

Umowa prawdę Ci powie

A na sam koniec – sporo o wiarygodności dewelopera mówią zapisy umowy, którą z nami zawiera. Najbardziej rzetelną i wręcz niepodważalną formą jej zawarcia jest oczywiście akt notarialny. Nowa ustawa deweloperska nakłada obowiązek podpisania umowy przedwstępnej w formie notarialnej, która lepiej chroni interesy nabywcy. Przy jej podpisywaniu warto zwrócić szczególną uwagę na prawa i obowiązki stron umowy oraz czy umowa nie zawiera, tzw. klauzul niedozwolonych, których wykaz znajdziemy na stronie internetowej UOKiK. W umowie powinna się znaleźć nie tylko data wydania lokalu, ale również data przeniesienia jego własności oraz sankcje za niedotrzymanie wskazanych terminów.